Investir en immobilier : conseils pour les investisseurs | par Elysia Immobilier

20/09/2024

L’immobilier est l’un des investissements les plus sûrs et attractifs pour diversifier son patrimoine. Que ce soit pour obtenir des revenus locatifs ou pour réaliser une plus-value à la revente, l’investissement immobilier offre de nombreuses opportunités mais nécessite aussi une stratégie réfléchie. Chez Elysia Immobilier, nous accompagnons les investisseurs à chaque étape pour maximiser la rentabilité de leur projet immobilier tout en sécurisant leur patrimoine.

1. Pourquoi investir dans l’immobilier ?

Investir dans l’immobilier offre plusieurs avantages :

Stabilité et sécurité : Contrairement à d'autres investissements plus volatils (comme la bourse), l’immobilier est un placement stable, une valeur refuge. Les biens immobiliers ont tendance à s’apprécier avec le temps, surtout dans des zones en développement.
Revenus complémentaires : L’immobilier locatif permet de générer des revenus réguliers. Que vous optiez pour une location longue durée ou saisonnière, une location nue ou meublé, les loyers représentent une source de cash-flow potentiel.
Avantages fiscaux : En France, plusieurs dispositifs (comme la loi Pinel, le LMNP, etc…) offrent des avantages fiscaux intéressants pour les investisseurs immobiliers. Il est possible de bénéficier de réductions d'impôts sous certaines conditions, tout en augmentant son patrimoine immobilier.
Se créer un patrimoine : L’achat de sa résidence principale est généralement la première étape pour se créer un patrimoine. Par la suite, ce patrimoine peut être étoffé avec pour objectif d’être durable. C’est cette durabilité qui va permettre à un investisseur de répondre à ses objectifs : protéger sa famille en transmettant ce patrimoine (donation, SCI), préparer sa retraite ou réaliser une plus-value à la revente.

2. Comment choisir le bon investissement immobilier ?

A. Bien définir ses objectifs et son profil investisseur

Avant tout, il est essentiel de clarifier vos objectifs d'investissement :

Investissement locatif : Si vous souhaitez générer des revenus récurrents via des loyers.
Investissement patrimonial : Si l’objectif est d’acheter un bien à long terme pour en tirer une plus-value à la revente.
Diversification de patrimoine : Pour compléter d'autres types d’investissements (bourse, épargne, etc.) et réduire les risques.

Vos objectifs doivent évidemment être en adéquation avec votre situation personnelle mais surtout avec votre profil d’investisseur. Pour y répondre, posez-vous les questions suivantes :

Quelle est ma capacité à accepter et gérer mentalement les risques liés à l’investissement ?
Quelles sont mes compétences et mes connaissances en matière d’investissement immobilier, de fiscalité immobilière, de droit immobilier, de travaux et pathologie du bâtiment ou encore en montage financier ?
Suis-je à la recherche d’un investissement immobilier passif ou actif ?

B. Choisir l’emplacement idéal

L'emplacement est le critère le plus déterminant pour la rentabilité d'un bien. En effet, il est le seul facteur sur lequel l'individu ne peut influer. Voici quelques éléments à prendre en compte :

Dynamisme économique : Investir dans une ville ou un quartier en pleine expansion (nouveaux commerces, transports, etc.) augmente la demande locative et la valorisation du bien.
Proximité des commodités : La proximité avec des écoles, commerces, transports publics est un atout majeur pour attirer les locataires.
Analyse du marché local : Étudier l'évolution des prix immobiliers dans la zone cible permet de prévoir les perspectives de plus-value à long terme.

3. Types d’investissements immobiliers

A. La résidence principale et/ou secondaire

Maison, appartement ou VEFA, l’acquisition de sa résidence principale représente la première étape pour se constituer un patrimoine immobilier. Une fois propriétaire, il est possible de s’orienter sur l’acquisition d’une résidence secondaire ou sur un projet locatif.

B. L’immobilier locatif

L’investissement locatif consiste à acheter un bien pour le louer à des locataires. Ce type d'investissement permet de générer des revenus passifs réguliers tout en remboursant progressivement le crédit immobilier grâce aux loyers perçus. Plusieurs options sont possibles :

Appartements : Très demandés, notamment dans les grandes villes, ces biens offrent une forte demande locative et ont généralement un rendement plus important qu’une maison en location. Toutefois, selon la typologie de l’appartement, il est possible de maximiser le rendement de son investissement (colocation, LMNP).
Maisons individuelles : Recherchées par les familles, les maisons peuvent offrir des loyers plus élevés. Selon les possibilités, elles peuvent être transformées en immeuble de rapport pour optimiser le revenu locatif du bien. En revanche, l’investisseur aura à sa charge la totalité du coût des travaux ce qui peut rapidement plomber la rentabilité de l’investissement.
Immeubles de rapport : L’immeuble de rapport est LE bien recherché par les investisseurs aux finances solides. Il permet de réaliser une économie d’échelle en réduisant l’impact financier que peut engendrer un lot vacant tout en offrant un rendement intéressant. Sa gestion est toutefois plus complexe et les coûts d’acquisition ou des charges sont plus importants.
Immobilier tertiaire : Assez méconnu, l’investissement dans l’immobilier d’entreprise offre pourtant un avantage considérable sur la pérennité des revenus. Le turn-over est réduit. Cependant, il sera nécessaire de veiller à l’évolution de l’économie et de l’activité locale pour que cet investissement soit bénéfique.
Location saisonnière : En forte croissance, surtout dans les zones touristiques. Elle permet de maximiser les revenus, mais implique une gestion très intensive. Il convient de vérifier en amont les possibilités et les taxes locales pour ce type de projet.

C. L’immobilier neuf VS ancien

Neuf : Les logements neufs offrent une meilleure efficacité énergétique. En plus des garanties possibles (décennale par exemple) ils permettent de bénéficier d’avantages fiscaux (loi Pinel, loi Censi-Bouvard) ou financiers (PTZ pour la construction de logements neufs collectifs).
Ancien : Bien que pouvant nécessiter des travaux, l'immobilier ancien est généralement moins cher à l'achat et peut offrir un meilleur rendement locatif après rénovation. Différentes solutions vous permettront de réduire les coûts de la rénovation comme Ma PrimeRenov, les CEE ou encore l’éco-PTZ. Le dispositif Denormandie peut vous permettre de bénéficier d’une réduction d’impôts en cas de mise en location du logement, sous conditions.

D. Crowndfunding et SCPI

Promoteurs, marchands de bien ou sociétés de placement immobilier peuvent avoir besoin de fonds pour mener à bien leurs projets. En tant qu’investisseur, il existe des plateformes permettant d’investir dans ces projets offrant ainsi un rendement selon le montant investi. Cet investissement passif vous permet de ne pas avoir à vous occuper de la gestion globale du projet ce qui peut causer une perte du capital investi ou un faible rendement net.

4. Les erreurs à éviter en tant qu'investisseur immobilier

Même si l’immobilier est un investissement attractif, il est essentiel d'éviter certaines erreurs :

Ne pas bien estimer les coûts : Il est facile de sous-estimer les charges d'entretien, les frais de gestion ou les travaux nécessaires. Pensez toujours à inclure une marge pour les imprévus. Votre investissement doit être sûr, il vaut mieux prévoir une enveloppe plus importante que l’inverse.
Mauvaise gestion locative : Gérer soi-même un bien locatif peut être chronophage et risqué (impayés, vacance locative). Une mauvaise gestion peut mettre en difficulté la stabilité de votre patrimoine immobilier c’est pourquoi il est souvent judicieux de confier cette tâche à une agence immobilière spécialisée comme Elysia Immobilier.
Sous-évaluer le potentiel de l'emplacement : Parfois, un quartier en périphérie d'une grande ville peut offrir un meilleur potentiel de plus-value à long terme qu'un centre-ville déjà saturé.
Investir pour défiscaliser : La défiscalisation n’est pas un objectif ! On n’investit pas uniquement pour défiscaliser… En revanche, faire de l’optimisation fiscale est utile lorsque votre patrimoine immobilier commence à s’accroître et qu’il y a la possibilité d’augmenter vos revenus ou de réduire vos coûts.

5. Faire appel à Elysia Immobilier pour maximiser la réussite de votre investissement

Chez Elysia Immobilier, nous accompagnons les investisseurs dans la gestion de leur patrimoine immobilier. Grâce à notre service de gestion de patrimoine, nous vous aidons à :

Optimiser votre investissement : En choisissant le bon bien au bon endroit, selon vos objectifs patrimoniaux et votre tolérance au risque.
Gérer votre bien immobilier : Nous nous chargeons de la gestion locative, du suivi des loyers, et des éventuels travaux, vous permettant ainsi de bénéficier de revenus passifs sans contrainte.
Conseils en défiscalisation : Notre équipe vous guide dans les dispositifs fiscaux (Pinel, Malraux, LMNP, etc…) pour maximiser vos réductions d'impôts tout en sécurisant votre investissement.
Transmission : Ensemble, nous étudions les différentes possibilités pour que vos héritiers et descendants puissent bénéficier de votre patrimoine de la façon la plus avantageuse possible.

L’investissement immobilier est un levier puissant pour construire un patrimoine durable. Avec l’accompagnement d’Elysia Immobilier, vous maximiserez vos chances de succès en évitant les erreurs courantes et en bénéficiant des meilleures opportunités du marché. Nous mettons à votre disposition notre expertise locale et notre réseau pour garantir la rentabilité et la pérennité de vos investissements immobiliers.

Contactez-nous dès aujourd’hui pour découvrir comment nous pouvons vous aider à atteindre vos objectifs d'investissement. Faites confiance à Elysia Immobilier pour construire un portefeuille immobilier solide et performant grâce à des conseils et un plan d’action sur-mesure !

STEIL Aymeric.