PLF 2025 : Quel impact sur l'immobilier et la fiscalité des investisseurs et propriétaires ? | Elysia Immobilier

PLF 2025 : Quel impact sur l'immobilier et la fiscalité des investisseurs et propriétaires ?

L’année 2025 marque un tournant pour les investisseurs immobiliers et les propriétaires bailleurs avec l’adoption du Projet de Loi de Finances (PLF 2025). Plusieurs mesures fiscales viennent impacter directement le marché immobilier, notamment le durcissement du régime des plus-values immobilières pour les Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP) et l’augmentation des droits de mutation. Ces changements s’inscrivent dans une volonté gouvernementale de rééquilibrer le marché de l’immobilier locatif et de favoriser la transition énergétique. Mais que signifient concrètement ces nouvelles règles pour les propriétaires et les futurs investisseurs ?

Votre agence Elysia Immobilier vous décrypte ces mesures phares du PLF 2025 et leurs conséquences.

Un durcissement fiscal pour les propriétaires en LMNP

Jusqu’à présent, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) offrait un cadre fiscal particulièrement attractif. Grâce à l’amortissement comptable, les propriétaires pouvaient réduire leur imposition sur les revenus locatifs tout en bénéficiant d’un calcul avantageux de la plus-value à la revente.

Cependant, la Loi de Finances 2025 modifie cette équation. Désormais, les amortissements déduits durant la période de location seront réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable. Cette mesure entraîne une augmentation de la base d’imposition et, par conséquent, une fiscalité plus lourde à la revente.

Conséquences pour les investisseurs en meublé :

• Augmentation de l’impôt sur la plus-value : la revente d’un bien loué en meublé sera plus coûteuse fiscalement.

• Maintien de l’amortissement en LMNP : les propriétaires pourront toujours réduire leur imposition sur les loyers perçus.

• Exonération après 30 ans de détention : les abattements progressifs pour durée de détention restent inchangés.

Ce changement invite les investisseurs à repenser leur stratégie patrimoniale, notamment en tenant compte de la durée de détention et des arbitrages fiscaux nécessaires.

Augmentation des frais d’acquisition : hausse des DMTO

Une autre mesure qui pèsera sur les acheteurs concerne l’augmentation des Droits de Mutation à Titre Onéreux (DMTO), inclus dans ce qui est couramment appelé les "frais de notaire". Ces taxes, perçues par les collectivités locales lors d’une transaction immobilière, passent de 4,5 % à 5 %.

Cette hausse peut sembler minime, mais elle impacte directement le coût total d’acquisition d’un bien immobilier. Afin de faciliter l’accession à la propriété, les primo-accédants seront exemptés de cette augmentation.

Exemples d’impact :

• Pour un bien à 200 000 €, les DMTO passeront de 9 000 € à 10 000 €.

• Sur un bien à 400 000 €, l’augmentation des frais sera de 2 000 €.

Réforme du régime micro-BIC et des locations meublées

En parallèle du durcissement fiscal sur les plus-values, le PLF 2025 modifie également les seuils et abattements du régime micro-BIC pour les locations meublées :

• Location meublée longue durée (résidence principale du locataire) : aucun changement.

• Location meublée non classée (type Airbnb) : réduction du seuil de chiffre d’affaires et de l’abattement forfaitaire.

• Location meublée classée (meublés de tourisme, chambres d’hôtes) : baisse du seuil et des avantages fiscaux.

Ces modifications s’ajoutent aux nouvelles contraintes imposées aux locations de courte durée, telles que la limitation à 90 jours par an, l’obligation d’obtenir une autorisation municipale ainsi que l’application des critères de performance énergétique (DPE) aux meublés de tourisme.

Pour plus d’informations, nous vous invitons à consulter notre précédent article : https://www.elysia-immobilier.fr/nos-actualites/loi-finances-2025-un-impact-sur-la-location-courte-duree.html 

Des mesures favorables aux acquéreurs et à la rénovation énergétique

Prolongation et extension du PTZ jusqu’en 2027

Bonne nouvelle pour les primo-accédants et les investisseurs dans le neuf : le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est prolongé jusqu’à fin 2027. Ce dispositif permet de financer jusqu’à 40 % du montant d’un achat immobilier (incluant les travaux) sans intérêts, sous réserve de respecter les plafonds de revenus et les zones d’éligibilité.

Objectif de cette mesure : stimuler le marché du neuf et faciliter l’accès à la propriété dans un contexte de hausse des taux d’emprunt.

Le PTZ version 2024 reste maintenu !

Dons immobiliers : un coup de pouce à l’accession et à la rénovation

Autre mesure incitative : une exonération fiscale sur les donations financières pour encourager l’acquisition d’un bien immobilier et la rénovation des logements. Voici les conditions d’éligibilité :

• Montants exonérés :

  • Jusqu'à 100 000 € par bénéficiaire ;

  • 300 000 € maximum par donateur.

• Utilisation des fonds :

  • Achat d’un bien immobilier à rénover; 

  • Travaux améliorant la performance énergétique ; 

  • Obligation de conserver le bien en résidence principale pendant 5 ans.

Cette mesure favorise ainsi la transition énergétique et permet de fluidifier le marché immobilier en permettant la constitution d’un patrimoine.

Conclusion : un paysage fiscal en mutation

Le Projet de Loi de Finances 2025 illustre une nouvelle fois l’instabilité des dispositifs fiscaux appliqués à l’immobilier. Ce qui était hier un avantage peut devenir un inconvénient du jour au lendemain. Les investisseurs doivent désormais anticiper les risques fiscaux et diversifier leurs stratégies pour ne pas être pris au dépourvu.

Les propriétaires en location meublée voient leurs bénéfices réduits avec la réintégration des amortissements dans la plus-value imposable. Les acheteurs doivent faire face à des frais d’acquisition plus élevés. Cependant, des opportunités subsistent, notamment avec la prolongation du PTZ, l’encouragement aux donations financières dans le cadre d’un investissement immobilier incluant la rénovation énergétique d’une résidence principale.

En somme, l’immobilier reste un placement attractif, mais il est indispensable de prendre en compte la fiscalité dans ses décisions d’investissement et d’adopter une approche dynamique pour maximiser son rendement.

Pour en savoir plus sur l’impact du PLF 2025 et anticiper vos investissements, n’hésitez pas à contacter votre agence Elysia Immobilier pour un accompagnement personnalisé !

STEIL Aymeric.