Prêt immobilier : comprendre et optimiser votre capacité d’emprunt avec Elysia Immobilier

Prêt immobilier : comprendre et optimiser votre capacité d’emprunt avec Elysia Immobilier

L’accession à la propriété est un objectif crucial pour de nombreux ménages français. Toutefois, concrétiser ce projet requiert une planification rigoureuse. La capacité d’emprunt immobilier joue un rôle central dans cette démarche. Que vous soyez primo-accédant, secundo-accédant ou investisseur locatif, cet article vise à clarifier le calcul de la capacité d’emprunt et à vous offrir des astuces pour optimiser ce processus.

Comprendre ce qu’est la capacité d’emprunt immobilier

Avant de commencer la recherche d’un bien immobilier, il est essentiel de saisir ce qu’est la capacité d’emprunt immobilier. Ce terme désigne le montant maximal qu’une banque est prête à vous prêter en fonction de vos revenus et de vos charges. Ce calcul, connu sous le nom de taux d’effort, évalue votre aptitude à rembourser un crédit tout en maintenant un reste à vivre suffisant pour vos besoins quotidiens. Bien que des dérogations soient possibles, ce taux ne doit généralement pas dépasser 35 % de vos revenus.

Le reste à vivre est la somme restante après le paiement des mensualités de crédit et des charges fixes. Il doit être suffisant pour couvrir les dépenses courantes (logement, alimentation, transports, loisirs) et maintenir un niveau de vie adéquat. Il doit être au minimum de 65 %.

Pour les investisseurs, maîtriser leur capacité d’emprunt est crucial pour définir une bonne stratégie d’investissement. Cela permet d’évaluer le potentiel d’investissement, de définir un budget d’achat réaliste et d’optimiser le rendement locatif.

Éléments clés du calcul de la capacité d’emprunt

La capacité d’emprunt immobilier dépend de plusieurs facteurs :

• Revenus nets disponibles : Ce sont vos revenus nets d’impôts, incluant salaires, revenus locatifs, pensions de retraite, etc… ;
• Charges déductibles : Ce sont les dépenses mensuelles fixes comme le loyer, les crédits en cours, les impôts locaux, et les assurances ;
• Taux d’endettement maximal : Fixé par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), ce taux est de 35 % en 2024 ; 
• Taux d’intérêt du prêt immobilier : Ce taux annuel affecte le coût du crédit et donc la mensualité ;
• Apport personnel : Une épargne mobilisée pour financer une partie de l’achat immobilier, qui peut augmenter la capacité d’emprunt et améliorer les conditions du prêt.

Comment est calculée ma capacité d’emprunt ?

Le calcul de la capacité d’emprunt est complexe et nécessite de prendre en compte plusieurs éléments. La formule utilisée est la suivante :

Pour un exemple concret, si vos revenus nets mensuels sont de 3.000 €, vos charges mensuelles de 1.000 €, avec un taux d’endettement maximal de 35 % et un taux d’intérêt de 3 % sur 20 ans, la capacité d’emprunt serait d’environ 126 217 €.

Quels facteurs supplémentaires sont pris en compte par les banques ?

Les banques considèrent aussi d’autres facteurs avant d’accorder un prêt :

• Situation professionnelle : Type de contrat et ancienneté influencent le risque perçu par les banques ;

• Âge et situation familiale : Les jeunes emprunteurs et les familles avec enfants peuvent avoir des conditions d’emprunt plus favorables ;

• Antécédents de crédit et d’endettement : Un historique de crédit sain est un atout pour obtenir un prêt. Si votre taux d'endettement est déjà élevé, cela peut compliquer l’obtention d’un crédit ;

• Caractéristiques du projet immobilier : L’objectif de l’investissement (résidence principale, secondaire ou investissement locatif), le type de bien, sa localisation et son état sont des critères importants ;

• Apport personnel : Un apport important peut améliorer les conditions de votre prêt.

Quelles stratégies pour augmenter votre capacité d’emprunt ?

Pour augmenter votre capacité d’emprunt, plusieurs stratégies peuvent être mises en place :

• Augmenter vos revenus : Cherchez un emploi mieux rémunéré, développez une activité complémentaire ou optimisez les revenus locatifs d’un bien immobilier existant ;

• Réduire vos charges : Négociez vos contrats, réduisez les dépenses superflues et consolidez les crédits en cours ;

• Maximiser votre apport personnel : Épargnez régulièrement (livret, PEL), vendez des biens de valeur ou bénéficiez d’un prêt familial.

Conclusion

La capacité d’emprunt immobilier est essentielle pour réussir votre projet immobilier. Comprendre les facteurs qui l’influencent et mettre en place des stratégies pour l’améliorer sont cruciaux pour optimiser vos chances de succès.

S’il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel de l’immobilier pour ce calcul, nous pouvons vous mettre en relation avec nos partenaires (courtier, banque, conseiller financier) pour des simulations personnalisées et vous aider à trouver le meilleur prêt immobilier pour votre situation. 

Contactez-nous dès aujourd’hui pour bénéficier de notre expertise et réaliser votre rêve de propriété !

STEIL Aymeric