Loi Le Meur : un tournant majeur pour la location de courte durée

La location de courte durée, portée par des plateformes comme Airbnb, Abritel ou Booking, a longtemps été perçue comme un levier de rentabilité pour les propriétaires. Mais avec la raréfaction des logements disponibles à l’année dans certaines villes, le législateur a décidé de durcir les règles. 

Adoptée fin 2024, la loi Le Meur marque une évolution profonde du cadre réglementaire, fiscal et juridique des meublés touristiques. Jusqu’à présent, la régulation des locations saisonnières reposait essentiellement sur des arrêtés municipaux : la loi Le Meur introduit un cadre légal national, tout en laissant une marge d’adaptation aux collectivités locales.

Dans cet article, Elysia Immobilier vous explique les grands changements introduits par cette loi et leurs implications pour les propriétaires bailleurs, investisseurs et copropriétés.

1. Pourquoi une réforme était nécessaire ?

1. Une tension grandissante dans les zones touristiques et tendues

Dans certaines villes comme Paris, Lyon, Nice, Bordeaux ou Annecy, les locations de courte durée ont fait exploser les prix à l’achat comme à la location. Résultat : les habitants peinent à se loger, les familles sont évincées du centre-ville et les tensions entre riverains et touristes se multiplient.

À noter : En 2023, la ville de Paris comptait plus de 30 000 meublés touristiques actifs, soit bien plus que le nombre de logements sociaux construits en 10 ans.

2. Une fiscalité jugée trop favorable

Pendant longtemps, la location saisonnière bénéficiait d’un abattement fiscal de 71 % dans le cadre du régime micro-BIC, contre seulement 50 % pour les meublés classiques et 30 % pour les locations nues. Une différence jugée excessive et non alignée sur l’intérêt général.

2. Les grandes mesures de la loi Le Meur

1. Changement fiscal : un abattement revu à la baisse

Le régime micro-BIC des meublés de tourisme classés voit son abattement fiscal passer de 71 % à 30 % pour les meublés non classés (avec un plafond de 15 000 € de revenus locatifs annuels). Cette mesure réduit l’attrait fiscal de la location courte durée et vise à harmoniser son traitement avec celui des locations classiques.

Concernant les biens classés meublés de tourisme ainsi que les chambres d’hôtes, l'abattement fiscal est de l’ordre de 50 % avec un plafond de 77 700 € de revenus locatifs annuels.
 

Objectif : rééquilibrer la fiscalité avec les autres formes de location et inciter les bailleurs à revenir vers la location longue durée.

2. Déclaration d’activité généralisée

Au plus tard le 20 mai 2026, toute activité de location meublée de courte durée, même occasionnelle ou via une plateforme, doit désormais faire l’objet d’une déclaration au fisc (impôts.gouv.fr), d’un enregistrement en mairie dans les zones concernées et potentiellement d’une autorisation préalable en fonction du plan local de l’urbanisme.
 

L’absence de déclaration peut entraîner des amendes jusqu’à 15 000 € en cas de contrôle.

3. Encadrement de la durée de location

Certaines communes pourront limiter :

• le nombre de jours de location par an (de 120 jours maximum à 90 jours pour une résidence principale),

• le nombre de logements meublés par propriétaire ou par immeuble,

• ou interdire totalement cette activité dans des zones très tendues.
   

3. Conséquences pour les propriétaires et investisseurs

1. Une rentabilité à réévaluer

Avec la baisse de l’abattement fiscal et l’alourdissement des démarches administratives, la rentabilité des meublés touristiques doit être réévaluée. Dans certains cas, elle pourrait devenir inférieure à celle d’un bail classique. Exemple concret pour un meublé non classé :

Il devient essentiel de comparer avec d’autres formes de location : meublée longue durée, colocation, bail mobilité, etc…

2. Une gestion plus rigoureuse

Le bailleur doit désormais gérer sa fiscalité avec plus de soin (tenue de registre, déclaration, amortissements), se conformer aux règles de la copropriété, s’informer sur les décisions de la commune et leur évolution (quotas, interdictions, demandes de changement d’usage...).
 

De plus, un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) sera obligatoire pour tous les logements proposés nouvellement à la location en meublé de tourisme et soumis à autorisation de changement d'usage. En France métropolitaine, ces logements devront attester d’un DPE classé :

• entre les classes A et E du 21 novembre 2024 au 31 décembre 2033 ;

• entre les classes A et D à compter du 1er janvier 2034.

À partir du 1er janvier 2034, le maire pourra demander au propriétaire de fournir un DPE valide de son meublé de tourisme. Des sanctions sont prévues pour les propriétaires ne respectant pas cette obligation.

4. Zoom : impact sur les copropriétés

Les copropriétés sont aussi concernées. En effet, à partir de 2025, chaque copropriétaire devra obligatoirement informer le syndic lorsqu’il se déclarera en mairie comme loueur de meublés de tourisme. Par ailleurs, les nouveaux règlements de copropriété pourront interdire ou non les meublés de tourisme. Dans les copropriétés disposant déjà d'un règlement de copropriété, un vote à la majorité deux tiers des voix pourra modifier le règlement de copropriété pour interdire la location des logements en meublés de tourisme.
 

Notre conseil : Si vous achetez dans une copropriété, vérifiez toujours le règlement avant d’envisager une location saisonnière.

5. Le rôle central des communes renforcé

Les collectivités locales ont désormais :

• la possibilité de soumettre chaque location à une autorisation,

• le droit d’instaurer des quotas par quartier ou par immeuble,

• la capacité d’exiger des compensations, notamment la transformation d’un local commercial en logement pour chaque logement mis en location courte durée.
   

À Nancy, Metz ou encore à Toul, certaines restrictions pourraient rapidement être mises en place. Rapprochez-vous de votre mairie pour anticiper.

6. Stratégies pour optimiser votre investissement

Chez Elysia Immobilier, nous accompagnons nos clients dans l’évaluation de la meilleure stratégie locative à adopter. Quelques pistes possibles en 2025 :

• Location meublée à l’année : plus simple, plus stable, fiscalement optimisable via le régime réel.

• Bail mobilité : souplesse pour des locataires en mission professionnelle ou en formation, sans reconduction tacite.

• Colocation meublée : forte demande dans les zones étudiantes, loyers à la chambre.

• Transformation en résidence principale pour revente ou succession patrimoniale.
   

Ces alternatives offrent une bonne rentabilité sans exposition au nouveau cadre restrictif.

7. Accompagnement sur-mesure avec Elysia Immobilier

La loi Le Meur marque un tournant majeur dans la gestion des locations de courte durée. Nous sommes convaincus que cette réforme n’est pas une menace, mais une opportunité de repenser vos placements immobiliers avec intelligence. 

Chez Elysia Immobilier, nous accompagnons nos clients dans l’évaluation de la rentabilité de leur bien, la mise en conformité administrative et la définition d’une stratégie locative durable.

Notre équipe vous propose :

• des simulations personnalisées de rentabilité avant/après réforme,

• une aide au choix du bon régime fiscal (micro, réel, SCI...),

• une mise en relation avec des experts fiscalistes et comptables,

• un accompagnement à la vente si vous souhaitez réorienter votre patrimoine.
   

Besoin d’un audit de votre bien ou d’un bilan patrimonial ? Prenez rendez-vous dès aujourd’hui avec votre agence Elysia Immobilier !

8. Foire aux questions (FAQ)